Доверительный эскроу-счет в последнее время начал достаточно широко использоваться в практике по всему миру. Он позволяет совершать торговые операции безопасно для обеих сторон сделки. Основная суть этой услуги - фиксация данных об оговоренных финансовых вложениях на специальном аккаунте, созданном в банковской или подобной компании. Этот метод идеально подходит для осуществления сделок с ценным имуществом, например недвижимостью. В тот момент, когда одна из сторон осуществляет все необходимые действия, чтобы удовлетворить все пункты договора, доверенная организация переводит ей деньги. Когда оба участника сделки получили то, на что рассчитывали, она считается закрытой. Пока же все пункты договора не будут выполнены, деньги блокируются на счете, и их нельзя использовать для расходных операций.
Договор
Это важный момент, на который следует обратить внимание в перую очердь. Использовать эскроу-счет можно для самых различных торговых операций, именно поэтому у него такое широкое применение в различных сферах бизнеса. Практика западных стран, включая Америку, показывает, что чаще всего данный доверительный договор используют для проведения сделок с недвижимым имуществом.
Участие в сделке с доверительным счетом принимают три стороны. Покупатель имущества, его продавец и третье лицо, не заинтересованное в сделке - агент. Именно он берет на себя ответственность за временное хранение денег до того момента, пока не наступят обстоятельства, удовлетворяющие условиям контракта. В роли агента могут выступать банки, специализированные коммерческие организации или юридические компании.
Открытие счета эскроу
На данный момент в нашей стране получить услуги, позволяющие составить договор счета эскроу, можно в нескольких банковских организациях. Стоит отметить, что оформить такую сделку могут физические лица, а также компании и индивидуальные предприниматели.
То есть воспользоваться данной услугой может каждый, и неважно, кого он представляет - себя или целую организацию. Чтобы открыть счет эскроу, нужно осуществить несколько этапов, а именно:
- Нужно составить и поставить все подписи на трехстороннем договоре. В качестве сторон договора выступают депонент (лицо, отдающее свои средства и осуществляющее покупку), бенефициар, то есть продавец - человек, отдающий свое имущество с целью получения финансовой выгоды, и доверительное лицо, представляющее банк, коммерческую организацию и прочее, причем оно должно быть не заинтересовано в сделке.
- Обязательно должна быть проведена регистрация с внесением всех необходимых данных соответствующего escrow-счета.
- После создания счета на него вносятся деньги в том количестве, которое требует договор. Денежная сумма должна соответствовать той, что необходима для осуществления необходимых расчетов, касающихся торгово-финансовой операции, что и является поводом для составления данного договора.
- На последнем этапе указанная сумма блокируется банком. Третья, доверительная сторона, обязана обеспечить все условия, чтобы деньги были на счету в должном количестве до тех пор, пока не будут выполнены все моменты, указанные в договоре.
Счет эскроу в Сбербанке
На данный момент большинство банков страны еще не начали оказывать подобные услуги, и у них нет полноценной поддержки доверительных счетов. Самый популярный - Сбербанк России - не стал исключением из правил. На официальном сайте организации до сих пор нет данных на счет этой услуги. То есть описание ее есть, но вот как открыть счет эскроу у них, пока неизвестно.
Хотя сотрудники банка и не отрицают, что в ближайшее время у клиентов появится такая возможность. По мнению их официальных представителей, неоднократно было сказано, что escrow является достаточно целесообразным решением для тех, кто участвует в программах по купле-продаже недвижимого имущества в долевом строительстве.
Что будет дороже: аккредитив или эскроу-счет
Аккредитив является особым типом денежных обязательств, которые принимаются банком по поручению плательщиков. Для многих агентов, как, собственно, и для депонентов, очень важный вопрос - это стоимость доверительного счета. Многие эксперты считают, что она будет выше аккредитива. Основной фактор, влияющий на эту разницу в оплате, заключается в том, что к агентам, проводящим сделку, и банкам будут выдвигаться более серьезные требования. Но с учетом того, насколько удобен в использовании эскроу-счет и насколько популярным он может стать, снижение цен на эту услугу вполне может произойти. И не стоит исключать вероятность, что доверительный договор будет стоить меньше аккредитива.
Перспектива внедрения доверительных счетов с учетом законодательства страны
Какова тенденция развития доверительных счетов на территории страны и на что рассчитывать в ближайшем будущем, пока неизвестно. Перспективы для российского рынка пока достаточно неопределенные и туманные, ведь специалисты обратили внимание на такой вид услуг совсем недавно, да и сами счета не так уж и распространены в наших банковских системах. Мало кто из заинтересованных клиентов знает об эскору-счетах и понимает схему их действия.
По мнению специалистов, даже если на российском рынке появится спрос и этот вид доверительно счета получит распространение, все равно его функции будут отличны от тех, что сейчас представлены на Западе. Проблема в том, что конституция страны включает в себя данные, которые не соответствуют тем, что прописаны в других странах, практикующих подобную услугу. К тому же условия сделок будут совершенно другими. Загнать их в четкие рамки не выйдет, а самой важной особенностью подобных сделок станет гибкость и компромиссы вариантов.
Преимущества и недостатки
Если внимательно рассматривать каждый пункт договора условного депонирования, то можно найти положительные стороны его заключения, но и спорных моментов будет предостаточно. Главным плюсом работы со счетом является то, что он дает возможность свести к минимуму все возможные риски, учитывая возможность заключить договор с мошенниками, а также гарантирует честное проведение всех сделок, связанных с деньгами, в том числе покупку недвижимости и другого ценного имущества. Но также есть моменты, которые смело можно назвать проблемными.
Банковский счет эскроу подразумевает наличие посредника, а за сотрудничество с ним придется платить, что влечет за собой появление дополнительных комиссионных расходов. Естественно, это отразится на общей сумме затраченных средств на проведение этой сделки. Вторым недостатком можно назвать ограниченное количество организаций, предлагающих подобные услуги. У клиента просто нет толком выбора, какой банк выбрать, чтобы доверить ему настолько серьезную операцию.
Какие виды сделок можно проводить через эскроу
Если рассматривать открытие счета escrow в банковских и прочих организациях, то, по примеру западных стран, чаще всего на практике его применяют для заключения сделок с недвижимым имуществом. Не менее редко в европейских странах данный тип счетов используют для выплат по налоговым декларациям на недвижимость и выплат на страхование ипотеки. В принципе, подобные услуги можно использовать совершенно для любых операций, они вправе называться универсальными.
С их помощью можно гарантировать безопасность любых финансовых отношений, начиная с приобретения машины и заканчивая слиянием крупных компаний. На территории СНГ счета эскроу в долевом строительстве оформляются чаще других, но все равно процент таких сделок пока слишком мал, несмотря на преимущества данной услуги.
Как работает счет
Для наглядного представления того, как работают escrow-счета, можно рассмотреть достаточно простой алгоритм:
- Два лица - покупатель и продавец, планирующие заключить сделку, должны обратиться к эскроу-агенту, который будет выступать в качестве независимого и незаинтересованного участника договора.
- Учитывая все инструкции и поручения продавца и покупателя, агент должен будет зарегистрировать отдельный договорной счет.
- С учетом условий сделки на этот счет кладутся деньги или другие ценные бумаги.
- Когда одна из сторон по условиям контракта выполнит все необходимые требования, агент обязуется перечислить деньги с заблокированного счета, на этом все условия контракта считаются выполненными.
В 2018 году планируется принять в законную силу поправки, позволяющие применять счёта эскроу. Подобный способ был создан в 2014 году, но из-за нюансов в правовой сфере его применение имело ряд отрицательных последствий. Предполагается, что с принятием новых поправок отрицательные последствия сведутся на нет, а риск при заключении сделок также минимизируется.
Перезагрузка действия механизма эскроу с 2018 года
Июнь будущего года ознаменуется перезапуском механизма, по которому заключаются сделки при помощи эскроу. Стоит заметить, что поправки, связанные с эскроу, уже внесли в ГК РФ, а также в Закон "Об исполнительном производстве", Закон "О банкротстве".
Как правило, счёта эскроу применяются при совершении каких-либо операций, связанных с торговлей. Например, счёт эскроу применяется при совершении сделок с объектами недвижимости. Процесс использования эскроу подразумевает участие третьей стороны в заключении сделки. В качестве третьего лица выступает агент-эксроу. Именно он является гарантом выполнения всех обязательств по договору сторонами. Продавец получает средства лишь после полного завершения сделки, то есть, как только вся документация будет официально оформлена и право собственности перейдёт покупателю.
Заключение сделок при использовании счётов эскроу позволяет минимизировать риски, а это, в свою очередь, является положительным фактором применения эскроу.
Новые поправки
Вступление в законную силу некоторых поправок в 2018 году позволит урегулировать правовой характер в некоторых вопросах:
- Средства, поступившие на счёт эскроу, не учитываются при случаях, когда по некоторым обстоятельствам посредник официально становится банкротом. Данные деньги не будут входит в оценку конкурсной массы. Это позволяет защитить участников сделок от материальных неприятностей агента эскроу.
- Применение эскроу законодательно закреплено. По средствам данного счёта участники сделок вправе осуществлять передачу не только средств, но и ценных бумаг, которые получит сторона лишь по окончании выполнения обязательств, прописанных в договоре.
- Открытие счетов эскроу закрепляется за банками. Максимальная сумма, которая может храниться на счёте, составляет не более 10 миллионов рублей.
- С 2018 года планируется разрешить не только безналичный перевод средств на эскроу, но и осуществление при помощи меновых договоров, использующихся с целью совершения обмена активами.
- Точный порядок определения, собственника средств, размещенных на счете эскроу. До того, как дата расчёта за сделку не наступила, средства на счету принадлежат той стороне, что внесла их.
Стоит отметить, что законодательством не предусматривается использование услуг, оказываемых независимыми оценщиками при открытии счета эскроу для внесения на него активов. Это может привести к неточному определению стоимости активов.
Центральный Банк России также проявляет свою заинтересованность в вопросе применения подобных счетов, ведь они позволяют наиболее лучшим образом просматривать законность заключения сделок на финансовом уровне, что способствует облегчению деятельности финансового мониторинга.
О возможностях эскроу в 2018 году
Центральный Банк России утверждает, что использование счетов эскроу придает сделкам прозрачности. Если раньше сделки, осуществляемые на слишком большие денежные суммы, оставались в тени контролирующих органов, то с 2018 года будет возможность просматривать законность их совершения. Не стоит забывать, что большие сделки нередко заключались с целью обналичивания денег. А счета эскроу снизят к минимуму проведение подобных операций.
К тому же, Центральный Банк одобрил лишь нескольким банковским организациям возможность осуществление операций по счётам эскроу: , Россельхозбанк, а также Газпромбанк. Для разрешения иным банкам пользоваться эскроу, необходимо соблюдение всех требований Центробанка.
По мнению экспертов, осуществление операций через счета эскроу будут тщательно контролироваться Центробанком, что приведет к соблюдению законодательных норм при осуществлении сделок.
Возможность осуществлять расчеты через такие счета появилась в 2014 г., однако это лишь один из видов банковского счета, который подпадает под действие закона о страховании вкладов – с лимитом до 10 млн руб., а открывать такие счета могут только банки.
Допущены до дольщиков
В России открывать счета эскроу для расчетов по договору долевого строительства с 1 июля 2017 г. имеют право только банки, в которых могут размещаться средства федерального бюджета, следует из принятых в июне поправок.
До сих пор в законодательстве было только понятие безналичного эскроу-счета, поправки вводят понятие любых договоров, в том числе меновых (для обмена активами или бумагами. – «Ведомости»), объясняет член совета по кодификации при президенте Лидия Михеева. Счета были не слишком востребованы, поскольку действующие нормы не определяли главное – кому принадлежат средства, объясняет она, поправки же определяют, что до наступления времени расчета они остаются за тем, кто их внес, а после – у того лица, в чью пользу был открыт счет. Это будет применяться к передаче не только денег, но также ценных бумаг и активов. «Полагаю, эскроу-агентами станут прежде всего нотариусы, профучастники и банки, хотя проект не содержит никаких ограничений по кругу лиц, имеющих право оказывать такие услуги», – говорит Михеева. Она рассчитывает, что эти счета будут востребованы в сделках с недвижимостью и ценными бумагами. За рубежом эскроу-счета, как правило, популярны именно в операциях с недвижимостью.
Это более цивилизованная форма расчетов по сделкам купли-продажи, например, в сфере жилой недвижимости, которые сейчас в основном идут через банковские ячейки, замечает партнер Tertychny Agabalyan Иван Тертычный. «Заинтересованы в законодательстве об эскроу-договорах в том числе ЦБ и Росфинмониторинг, поскольку сейчас крупные расчеты в наличной форме – один из потенциальных способов обналичивания», – полагает он. Представитель ЦБ заявил, что регулятор поддерживает поправки, которые направлены на расширение использования эскроу-счетов и безналичных расчетов при проведении сделок с недвижимостью.
«Любое регулирование и более понятные правила – это в любом случае хорошо. Потому, вероятнее всего, эскроу-договоры станут более популярны, особенно в сделках с отложенным платежом или дополнительными условиями, что часто бывает в договорах с дорогостоящими активами», – полагает президент «Финама» Владислав Кочетков. Обмен ценными бумагами через такие счета, который предполагают подготовленные поправки, брокерам, напротив, не слишком интересен. «Такие операции сейчас ни одна система внутреннего контроля старается не пропускать, потому что видит в них различные серые схемы, которые к тому же привлекают внимание ЦБ», – говорит Кочетков.
Несмотря на несколько лет подготовки, поправки об эскроу-договорах все еще сырые, говорит предправления банка из первой сотни: «Сам инструмент понятен, но в поправках не предусмотрено наличие независимого оценщика активов, передаваемых на такие счета». По его словам, в Европе и США, где практика эскроу-счетов применяется уже несколько десятков лет, обязательно суждение оценщика, который определяет адекватность стоимости активов и их соответствие законодательству.-
С 2018 года вступают в действие поправки, которые позволят эффективно использовать счета эскроу. Данный инструмент был запущен в 2014 году, однако правовая неопределенность некоторых вопросов негативно отражалась на его использовании. Принятые поправки устранили существующие коллизии, что позволит существенно снизить риски при заключении сделки.
С июня следующего года в России перезапускается механизм заключения сделок с использованием эскроу счетов. Соответствующие поправки были внесены в Гражданский кодекс и законы об исполнительном производстве и банкротстве. Использовать данный механизм была возможность с 2014 года, однако правовые коллизии препятствовали его эффективному применению.
Эскроу счет чаще всего используется при осуществлении торговых операций (в первую очередь сделки, связанные с недвижимостью). При использовании данного счета в сделке принимает участие третья сторона – эскроу агент, который выступает в роли гаранта выполнения обязательств участниками торговой операции. Деньги переводятся продавцу только после оформления всех необходимых документов и перехода права собственности.
В результате стороны сделки существенно снижают свои риски, что является главным преимуществом эскроу счета. Несмотря на явные выгоды, предыдущая редакция закона четко не определяла наиболее существенный вопрос – кому принадлежат деньги, внесенные на счет. Кроме того, оставались не проясненными другие вопросы, которые сдерживали использование эскроу счетов.
Полезные поправки
Поправки, вступающие в действие со следующего года, определили правовой статус следующих вопросов:
- Деньги, размещенные на эскроу счетах, не принимаются в расчет при определении конкурсной массы, если посредник признается банкротом. В результате стороны сделки защищены от финансовых трудностей эскроу агента.
- Назначение данных счетов закреплено на законодательном уровне. На эскроу счет можно передать денежные средства или ценные бумаги, которые будут переведены второй стороне только после выполнения всех условий, зафиксированных в договоре.
- Открывать данные счета могут исключительно банки (в мировой практике данное право имеют также юридические компании и специализированные организации). Максимальный лимит средств на данном счете – 10 млн руб.
- Ранее эскроу счет допускался только в безналичной форме. После нововведений добавятся меновые договора, которые используются для обмена различными активами.
- Четко определено, кому принадлежат средства на счете. До даты, определенной как срок расчета, деньги принадлежат тому, кто их внес. После этого деньгами владеет сторона, в пользу которой открывался эскроу счет. Аналогично будет определяться принадлежность ценных бумаг и других активов.
Эксперты отмечают вопрос, который не описан в принятых поправках. Несмотря на возможность открыть эскроу счет и внести на него активы с 2018 года, в законодательном поле не зафиксирована обязанность использования услуг независимых оценщиков. В результате могут возникать ситуации, когда реальная стоимость актива не совпадает с суммой, зафиксированной в договоре. Практика использования оценщиков является обязательной в США и Европе, где активно используется механизм эскроу счетов.
Помимо защиты интересов сторон торговой операции, в применении эскроу счетов заинтересованы в Центробанке. С помощью данного способа расчета крупные приобретения станут более прозрачными, что облегчит задачи финмониторинга.
Новые возможности мониторинга
Эскроу счета позволяют сделать сделку более прозрачной, уверены представители Центробанка. Ранее торговые операции на крупные суммы оставались вне поля зрения контролирующих органов, что приводило к различным злоупотреблениям. В том числе подобные сделки осуществлялись с целью обналичивания денежных средств. Применение эскроу счетов позволит минимизировать подобные операции. Данную позицию разделяют в Росфинмониторинге.
Кроме того, Центробанк жестко регламентирует действия банков при работе с эскроу счетами. За январь-июнь 2017 года регулятор выдал лицензии только трем финансовым учреждениям: Газпромбанку, Сбербанку и Россельхозбанку. Другим банкам еще предстоит выполнить все требования ЦБ для работы с данным инструментом.
Эксперты положительно оценивают принятые поправки и рассчитывают на более активное использование эскроу счетов в следующем году. Данный механизм станет особенно популярным в торговых операциях, которые предусматривают дополнительные условия (в том числе принцип отложенного платежа). Однако обмен ценными бумагами с помощью эскроу счета выглядит не столь привлекательно.
Аналитики подчеркивают, что подобные операции будут пристально изучаться со стороны Центробанка. Регулятор будет тщательно проверять данные сделки на предмет соответствия действующему законодательству, что может существенно затянуть выполнение условий договора. В результате обмен ценными бумагами будет осуществляться с использованием других механизмов.
Для эффективного применения счетов эскроу в 2018 году вводятся определенные поправки. Применение счетов эскроу началось в 2014. Стоит заметить, что до сегодняшнего момента их использование имело некоторые отрицательные моменты из-за отсутствия некой определенности в правовых моментах. Новые поправки способствовали устранению имеющихся негативных моментов. Теперь заключаемые сделки при помощи эскроу могут происходить с минимальными рисками.
Нововведения в применении счетов Эскроу на 2018 год
Банковская ячейка.
В начале лета следующего года было решено перезапустить систему заключения сделок при помощи счетов эскроу. Данные нововведения отображены в Гражданском Кодексе Российской Федерации, а также в законодательстве «Об исполнительном производстве». На сегодняшний день многие используют счета эскроу при заключении некоторых сделок.
Как правило, такими сделками являются операции с недвижимостью. При заключении сделок подобным образом появляется третья сторона, которая именуется эскроу агентом. Данный агент выполняет роль гаранта полного выполнения сторонами всех установленных обязательств при сделки. Продавцу перечисляются финансы только после полного оформления с учетом законности требуемой документации, а право собственности переходит к покупателю.
Смотрите также:
Как снять квартиру без посредников в 2018 году: тонкости и нюансы аренды жилья
Подобное заключение сделок дает возможность сторонам значительно обезопасить себя. До недавнего времени не было четкого понятия принадлежности финансов, которые переходили на момент заключения сделки агенту эскроу. Также иные вопросы, связанные с использованием эскроу оставались непонятными, поэтому популярность подобного вида сделок не была столь активна.
О новых поправках со следующего года
Подписание договора.
- Финансы, находящиеся на счете Эскроу, не учитываются при признании посредника банкротом. Что дает защиту сторонам сделки от возможных материальных трудностей третьей стороны, то есть агента Эскроу.
- Применение счетов эскроу закреплено на законодательном уровне. С их помощью разрешается осуществлять передачу как денег, так и ценных бумаг.
- Открывать счета эскроу вправе лишь банковские организации. Максимальный лимит финансовых средств на счету разрешается в размере не больше десяти миллионов в российской валюте.
- В следующем году будет разрешено применять счета эскроу для организации меновых договоров, предназначенных для обмена разными активами.
Нововведения позволили четко разграничить понятия принадлежности средств, находящихся на счете. До полного осуществления сделки средства принадлежат тому, кто вносил их. Тоже касается и операций с ценными бумагами.
